hello大家好,今天小编来为大家解答以下的问题,房地产行业提质增效措施 提质增效的建议和措施,很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!

房地产行业是国民经济的重要支柱产业,具有巨大的发展潜力和带动能力。提质增效是当前房地产行业发展的关键,如何实施有效的措施,推动行业提升,成为业内人士关注的焦点。

房地产行业提质增效措施 提质增效的建议和措施

建立健全房地产市场监管体系是提质增效的基础。要加强对房地产开发企业的监管,严格落实政府审批制度,确保项目的合法性和合规性。加大对市场乱象的打击力度,严厉打击违法违规行为,维护市场秩序和消费者权益。

推动房地产行业转型升级是提质增效的关键。要鼓励企业加大科技研发投入,推动智慧房地产的发展,提高行业的技术含量和创新能力。加大对绿色建筑和节能环保的支持力度,引导企业向绿色、可持续发展的方向转变。

加强房地产行业人才培养与引进是提质增效的保障。要加大对高素质人才的培养力度,建立完善的人才培养体系,培养一批具有专业知识和创新能力的人才。要积极引进海外优秀人才,吸收国际先进理念和管理经验,提高行业的国际竞争力。

加强政府与企业的合作,共同推动房地产行业提质增效。政府要加大对房地产行业的支持力度,制定更加灵活、适应市场需求的政策措施,为企业的创新发展提供有力支持。加强与企业的沟通和协作,共同解决行业发展中的难题和矛盾。

提质增效是房地产行业发展的必然要求。只有加强市场监管,推动转型升级,加强人才培养与引进,加强政府与企业的合作,才能实现房地产行业的健康发展和可持续发展。相信通过各方面的共同努力,房地产行业一定能够迎来更加美好的明天。

房地产行业提质增效措施 提质增效的建议和措施

措施如下:

一是组建专班专人推进落实。

贯彻落实行党委意见,组织全行对“金融16条”进行学习研讨,决定成立“金融支持房地产工作专班”,专人负责快速形成总行统筹、总分联动,各条线发力的工作格局,高效推动政策传达落实。

二是提供更加丰富的金融产品。

针对房地产开发贷款,合理区分项目子公司风险和集团公司风险,以单体项目评估为核心,按照市场化原则满足合理融资需求。针对标准化产品,可投资信用债及资产证券化产品,包括但不限于商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、REITs、类REITs产品投资等。

对于流动资金周转较为顺畅的建筑安装企业,支持企业合理融资需求;在并购贷款方面,支持优质房企以合并项目公司或持股项目公司申请交易款和费用的并购贷款。

通过内保外贷等产品支持房地产企业海外合理融资需求;积极支持人民群众住房贷款合理需求,持续对个人住房贷款业务产品制度、政策、定价、流程等方面进行优化。

三是保证审查审批质效。

以实质风险可控为基本原则,适度调整现有的房地产业务准入标准,优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围,在落实相关政策的前提下,对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放。

对国有、民营各类房地产大中小企业一视同仁,不设置差异化审批条件。积极参与政府基金,对满足要求的保交楼、保障房项目,通过绿色通道、平行作业等方式提高审批效率。优化风控模型,提升智能审批决策效能,简化审批手续,全力提高个人住房贷款审批时效。四是存量融资合理展期。

对于开发企业存量融资,实事求是测算去化周期,通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。五是合规开展征信保护。

个人住房贷款已调整还款安排的,哈尔滨银行将按照新的还款计划报送征信记录;经人民法院判决、裁定认定予以调整的,哈尔滨银行将根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送,已报送的予以调整。妥善处置相关征信异议,依法保护信息主体征信权益。六是差异化支持购房需求。

贯彻“房住不炒”政策导向,大力支持居民合理居住需求,配给足额信贷规模,持续、稳定提供个人住房信贷服务。

积极落实因城施策差别化住房信贷政策,根据客户综合评估结果,合理确定个人住房贷款首付比例及执行利率,针对40%及以上高首付比例的客户提供优惠利率服务。

致力于为新市民群体提供“有温度”的信贷服务。积极、主动满足新市民群体合理住房信贷需求,强化提升信贷便利程度,提供与普通市民无差别的优质金融服务。七是提升线上化服务和体验。

为进一步提高贷款便利程度,在手机银行端增加客户信息采集、房产价格评估、贷款提前还款等一系列提升贷款便利程度的相关功能,最大程度上减少客户往返银行次数,提升客户体验。八是做好按揭贷款纾困工作。

积极采取纾困措施,出台《哈尔滨银行小微金融房屋贷款客户疫情纾困工作方案》。

对于参加疫情防控工作人员,受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等客群,以及其他因疫情原因无法及时偿还按揭贷款的特殊困难群体,给予贷款延期还本付息服务,减轻客户阶段性还款负担。九是持续强化客户走访对接。

依托区域优势,指导分行走向市场、走进客户,强化与当地住建部门和房企客户对接,同时鼓励分行对优质楼盘关键人进行走访营销,与区域内头部中介机构展开业务合作,拓宽营销服务渠道。

十是完善尽职免责配套措施。

认真落实尽职免责机制,优化尽职免责办法,明确房地产业务尽职要求、免责事由等。激发一线信贷人员工作热情,打消后顾之忧,全力解决服务房地产市场健康发展过程中存在的“不敢贷、不愿贷”问题。强化信贷队伍建设,提升对外服务能力。注意事项:

以上措施凡有明确执行期限的,应严格按文件相关条款明确规定的期限执行,有效期满后自行废止。本文件由市房地产管理局会同市级相关行政主管部门负责解释。若国、省有新的规定和要求,严格从其执行。

各县(市)可根据本地实际情况,自行研究制定相关措施。

提质增效的建议和措施

产业提质增效的意见建议和措施:

一、是提质改造生产基地,筛选一批规模效益高,附加值强,有发展潜力的产品基地规划管户,改造提升。

二、是建立健金农业产业链,选择一批基础好,实力强的农业经营主体健全产业链。

三、是注重打造品牌,选择一批数量多,质量好产业做好品牌。提质增效的意义:

1、打好提质增效攻坚战是支撑国民经济平稳健康发展的重要举措。

打好提质增效攻坚战,就是要确保企业的生产经营始终保持平稳运行,使国有企业真正成为有活力、有较强竞争力和抗风险能力的市场主体,为稳财政、稳就业作出更大贡献,在推动经济社会持续健康发展中发挥更大作用。2、打好提质增效攻坚战是深化供给侧结构性改革的重要举措。

供给侧结构性改革的根本,是使供给能力更好满足广大人民日益增长、不断升级和个性化的物质文化和生态环境需要,从而实现社会主义生产目的。供给侧结构性改革其中一个重要目标就是去掉无效供给,增加有效供给,形成新的发展动能。

一些企业有效供给能力和市场需求错配的问题日渐积累。一方面,中央企业在低端产品上供给能力过剩,面临白热化竞争,成本下不来、价格上不去,盈利空间受到严重挤压;另一方面,在高技术高附加值产品上供给能力不足,无法满足高端、精细化的市场需求。

3、打好提质增效攻坚战是做强做优做大企业的重要举措。

尤其是随着经济发展进入新常态,中央企业高速增长时期积累的矛盾和问题逐渐显现,各项经济指标增速明显放缓,过去主要凭借高强度、大规模要素投入的粗放式增长模式难以持续,迫切需要通过优化资本布局结构、推动国有企业转型升级,增强中央企业的活力、影响力、抗风险能力。

促进房地产市场平稳健康发展措施

据报道,日前发改委相关负责人表示,预计2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。报道称,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。从2017年的调控基调来看,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;从调控城市看,15个热点城市是调控热点;另外还从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围,未来更多的城市将执行一城多策,调控形势趋向多样化。2018年针对各类需求实行差别化调控政策,因城、因区施策将持续发酵,支持改善需求、遏制投机炒房,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作,同时还将加强区域协调和城乡统筹也将重点推进,引导人口和住房需求合理分布。

希望当地产市场可以平稳发展!

房地产转型升级的四大着力点

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初步核算,2013年全市实现地区生产总值7153.13亿元,同比增长12.0%。第一产业实现增加值291.16亿元,增长3.0%;第二产业实现增加值3946.97亿元,增长12.5%;第三产业实现增加值2915.01亿元,增长12.1%,全市经济在总量、速度、结构、质量等方面全面向好。

一是从总量看,全市经济规模迈上新的台阶,2013年全市地区生产总值比上年增加753.22亿元,总量突破7000亿元大关,近年来一年突破一个千亿大关。

二是从增速看,全市地区生产总值增速分别高于全国、全省平均水平4.3和1.9个百分点,继续稳居全省第一,且逐季提升,一季度、上半年、前三季度、全年增速分别为11.5%、11.6%、11.8%和12.0%,固定资产投资、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值等主要指标处于平稳上扬轨迹。

三是从结构看,服务业对经济社会发展的支撑和带动作用增强,产业结构进一步优化。2013年全市服务业占地区生产总值的比重为40.8%,同比上升1.2个百分点,为十年来首次上升。

四是从质量看,转型创新发展取得新进步。科技对经济增长的贡献率进一步提升,2013年全市实现高新技术产业增加值1499亿元,同比增长19.1%,高于规模工业增幅5.1个百分点,高新技术产业增加值占地区生产总值的比重达21.0%,同比提高2个百分点。产业结构优化和技术创新促进了能源利用效率的提高,全市能源消费增长速度明显低于经济增长速度,预计全年单位地区生产总值能耗下降4%以上,将超额完成全年目标任务,累计完成“十二五”节能目标进度的80%以上。

(二)三次产业稳步发展

一产平稳增长。农业生产克服了宏观经济环境和复杂气候等不利因素影响,全年农林牧渔业总产值达452.25亿元,同比增长3.0%,实现了平稳较快增长。主要农产品产量平稳,蔬菜产量增长7.8%,猪、牛、羊出栏数分别增长0.3%、2.7%和1.8%。农业产业化加快发展,休闲农业实现经营收入105亿元,农产品加工销售收入突破千亿元,同比增长23.4%。

工业趋稳回升。全年规模工业实现增加值2653.28亿元,同比增长14.0%,增速居全省第一,分别高于全国、全省2.4和4.3个百分点,工业发展逐步由“一业独大”向“多点支撑”转变,大部分行业快速增长,新增企业拉动作用明显,汽车及零部件、电子信息、新材料等产业集群增速加快,全年实现增加值分别增长56.2%、36.6%和20.4%,分别高于全市规模工业增速42.2、22.6和6.4个百分点,电子信息产业集群今年有望成长为新的千亿产业集群。与此小微企业发展加快,全年实现增加值995.11亿元,同比增长30.3%,增速提升4.2个百分点,既高于全市规模工业增速16.3个百分点,也远高于大中型企业增速;小微企业增加值占全市规模工业增加值的比重达36.0%,同比提升4.9个百分点。

三产发展加快。全年第三产业增加值同比增长12.1%,增幅提升0.1个百分点,旅游、房地产、金融等现代服务业快速增长,2013年全市旅游总收入突破千亿大关,达1006.3亿元,同比增长28.5%;房地产销售面积达1840.6万平方米,同比增长20.5%,居全国省会城市前列;金融业实现增加值277.33亿元,同比增长17.7%,在全市服务业各行业中增速居第一位。

(三)三大需求稳中有升

从投资看,逐月回升。2013年全市完成固定资产投资4593.39亿元,同比增长20.1%,投资总体实现平稳较快增长,特别是6月以来,投资建设进度明显加快,呈现逐月提升的态势。基础设施投资快速增长,完成投资829.32亿元,同比增长30.8%,高于全市投资增速10.7个百分点。全年完成房地产开发投资1153.61亿元,同比增长11.8%,呈逐步回升态势。民间投资相关政策的出台对激活民间投资作用较为明显,2013年全市完成民间投资3093.47亿元,同比增长27.0%,占全部投资的比重达67.3%,成为全市投资主动力。

从消费看,稳中向好。全年实现社会消费品零售总额2801.97亿元,同比增长14.1%,增速稳居全省第一,分别高于全国、全省1.0和0.3个百分点。分行业来看,批发、零售业平稳增长,全年分别增长22.7%和14.3%;住宿、餐饮业出现较大回落,分别下降5.8%和增长7.3%,同比分别回落18.3和7.4个百分点。从主要商品来看,汽车销售增速同比提升,全年实现零售额550.4亿元,增长28.2%,同比提升2.8个百分点;石油类商品销售稳步回升,全年实现零售额197.65亿元,增长22.7%,同比提升1.1个百分点;中西药品销售增幅回落,全年实现零售额146.61亿元,增长16.3%,同比回落32.7个百分点;金银珠宝类商品热销,受黄金价格持续走低,珠宝类商品销售趋好,成为市场消费的一大亮点,实现零售额同比增长45.1%,提升12.5个百分点。

从出口看,平稳增长。全年实现进出口总额98.93亿美元,同比增长13.8%,其中出口额61.66亿元,同比增长19.2%,出口额增幅分别高于全国、全省11.3和1.6个百分点。

(四)三大收入增长平稳

财政收入保持平稳。全市财政总收入达883.89亿元,同口径增长19.5%,其中公共财政预算收入536.63亿元,同口径增长23.8%,税收收入占公共财政预算收入的比重为73.9%,同比提升6.5个百分点。企业收入稳步提升。1-11月全市规模工业主营业务收入达6834.69亿元,同比增长13.4%,工业经济综合效益指数达404.9亿元,同比提升23.6个百分点。居民收入平稳增长。全年城乡居民人均可支配收入分别为33662元和19712元,同比分别增长10.5%和12.6%,城乡收入差距进一步缩小。

(五)运行环境相对宽松

物价涨幅相对温和。全年居民消费价格同比上涨2.8%,低于3.5%的调控“上限”,在省会城市中居第14位,涨幅处于平均水平。金融存贷稳步增加。2013年,全市金融机构存款余额首次突破万亿,达10148.76亿元,比年初增长15.3%,其中个人存款达3507.51亿元,比年初增长16.6%,呈现较快增长;全市金融机构贷款余额达9633.02亿元,比年初增长12.5%。就业人数稳步增长。由于经济总体平稳增长,就业形势较好,2013年全市城镇新增就业14.93万人,高于前两年水平。为民办实事顺利推进。全市44项省市为民办实事项目全面或超额完成目标任务,在促进就业、扶贫解困、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、道路畅通、环境治理等领域效果显著。

整体来看,长沙经济实现了平稳较快增长,但也存在一些不容忽视的问题。一是工业面临下行压力。从近年来长沙工业发展看,规模工业增速呈现下行态势,在2010年达到24.0%的峰值之后出现了向下“拐点”,2012年增长16.8%,2013为14.0%,同比回落2.8个百分点,其中:工程机械和食品制造业两产业集群等回落明显,同比分别回落13.5和6.9个百分点。市场需求依然不旺,全年工业生产者出厂价格指数为98.5%,同比依然回落,同时企业利润增速趋缓,这些都不利于企业扩大生产。二是投资项目支撑不足。从全省来看,我市投资增速依然偏低,2013年全市投资增速低于全省6.0个百分点。从续建项目来看,项目数量和规模均出现下降,今年续建项目1772个(不含房地产项目),比上年减少13.1%,续建工程量1083.02亿元,比上年减少10.1%,续建项目中亿元项目个数虽然增长,但续建项目投资总量下降8.6%,续建亿元以上投资项目平均规模为6.71亿元,比去年下降17.5%。三是消费需求增长乏力。2013年全市消费品市场总体保持了平稳较快增长态势,但受经济下行压力增大、严控政府性消费、居民收入增幅出现回落以及刺激消费政策结束等因素影响,加之支撑全市消费快速增长的商品单一,汽车、成品油等热点商品经过近几年高速增长之后,拉动作用减弱,而新的消费热点尚未形成,全市消费增速低于预期,2013年增速创近年来新低。从未来看,提升消费需求的动力尚不明朗。

二、2014年长沙经济展望

2014年全球经济有望出现一定程度好转,我国经济有望保持稳定增长,全市经济有望延续平稳态势。

从国际环境看,全球经济复苏在波动中逐步加强,主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认,经济增长的外部环境趋于改善,但新兴市场国家经济增长减速、发达国家的政策调整带来的不确定性有可能拖累我国经济发展。

从国内发展看,我国仍处于工业化、城镇化、消费结构升级、收入较快增长阶段,一些新的增长拉动因素正在形成,党的十八届三中全会吹响了新一轮改革的号角,体制机制改革有望激发经济增长活力,经济结构和增长质量有望进一步优化,稳中有进的发展态势有望延续。

从全市发展看,保持经济持续稳定增长仍具有较多有利条件。

一是从政策层面看,作为“两带一部”的首位城市,区位优势和发展机遇日趋明显。省委对长沙发展提出了“六个走在前列”的新要求,并向长沙下放45项省级经济社会管理权限,这些将为长沙今年的发展注入新的活力。市委十二届六次全会提出率先建成“三市”、强力实施“三倍”、提升“三量”、力行“五推”的发展要求,必将推动全市经济更好更快发展。

二是从消费需求看,长沙作为全国两型社会建设示范区核心城市,未来信息产业、绿色产业、健康产业、文化教育产业有望成为新的增长点。如2013年全市书报杂志类零售额同比增长20.7%,提升23.7个百分点;电子出版物及音像制品类同比增长137.8%,提升99.1个百分点,反映出随着居民收入的增长,提高生活质量的享受类商品销售成为消费品市场的热点领域。传统消费热点依然有较大提升空间,当前全市城镇居民每百户家用汽车拥有量为36.5辆,与发达国家、发达城市相比还有较大差距,与汽车有关的服务产业有望快速发展。

三是从城市发展看,城镇化进程加快推进,将为长沙经济发展提供动力。中央城镇化工作会议明确提出,要以城市群为主体形态,注重中西部地区城镇化,这对长沙是重大利好。长沙交通枢纽优势与承东启西、连南接北的区位优势日益凸显,在提升城镇化质量方面大有可为,预计2013年全市城镇化率将达到70%,从人口构成看,非农业人口占比为37.2%,具有一定发展潜力,今后推动城镇居民市民化,打破行政区划限制,将为消费和投资带来巨大的发展空间。

四是从增长动力看,投资增长蕴藏潜力。大河西投资正处于高峰期,带动示范作用明显,县域融城步伐的加快,高铁新城、空港新城等重点片区的加快推进以及交通设施、棚户区改造、社会民生、生态环境投资持续扩大,投资领域和范围有望进一步扩大。民间投资政策的出台将进一步激活民间投资,从2013年全市民间投资看,增速比全部投资增速高6.9百分点,对全市投资增长的贡献率为85.8%。随着民间投资的规模不断扩大、领域不断拓宽,全市投资有望迎来新一轮的大发展。

三、加快长沙发展的对策建议

2014年全市经济发展应围绕“稳中求进、新中求进、好中求进”的总基调,稳住工业和投资两大支撑点,加快结构调整和优化,大力发展服务业、提升消费、扩大开放度。

(一)突出抓大产业,稳工业增长。坚持把发展创新型经济作为加快工业转型升级的着力点,大力推进科技创新,重点引进一批企业总部、研发中心,推动有实力大企业与本地科研院所共建技术平台,加快技术改造优化升级,着力提升工业化和信息化融合,规模发展新兴产业、高端发展主导产业、升级发展传统产业、加快发展生产性服务业,促进工业由依靠资源消耗向创新驱动转变、产品竞争向品牌竞争转变、分散布点向集聚集群转变。

(二)全力抓大项目,保投资增速。适度的投资规模、合理的增长速度是确保经济平稳发展的重要支撑。一是要启动一批重大后备项目,做好重大投资项目的储备,加快启动地铁三号线、万家丽城市快速通道等一批重大项目建设。二是要加大产业投资力度,建议将产业投资纳入对区县(市)考核,促进产业加快转型。三是要促进房地产市场健康发展,提高楼盘品质、加大楼盘配套功能,增强对市外投资者的吸引力。四是进一步鼓励民间投资,进一步加强民间投资政策的研究和落实,对相关政策措施进行全面梳理和完善,积极消除体制机制障碍。

(三)重视服务业,提三产贡献。一是加强对服务业发展的组织领导。服务业牵涉范围广,涉及部门多,协调难度大,应尽快成立服务业发展和考核领导小组,协调解决服务业发展中的重大问题,出台加快服务业发展的产业政策和奖励措施。二是加大对现代服务业扶持力度。加快金融、房地产、现代物流、文化产业、休闲娱乐、信息服务等重点产业发展;以获批国家现代服务业综合试点城市为契机,以建设农产品现代物流业为主导,加快电子商务、社区商业、商贸物流等配套产业建设。

(四)构筑区域中心,促消费升级。立足当前,汽车和石油类商品是我市目前消费两个最大类商品,应加大对中高档汽车销售企业发展引导和扶持力度,抓住公车改革带来的私车购买量增长契机,继续做大做强全市汽车产业,同时带动石油类等上下游商品的销售,确保汽车行业继续发挥支撑作用。着眼长远,积极推动消费转型创新,以建设区域性消费中心为目标,加快形成“四通八达”的交通网络优势,鼓励和引导发展新兴商务业态,通过节会等多种形式扩大消费品市场辐射力。

(五)着眼大开放,扩外向经济。外向型经济是长沙发展中的“短板”,应着眼“三倍”的长远目标,抢抓国家大力发展长江中游城市群的历史性机遇,打造综保区、出口基地、进口基地、开发园区四大平台,推进品牌带动、平台优化、主体培育、外贸扩张、外经拓展、全域开放、环境优化等八大工程,加速长沙国际化进程,全面提升对外开放的软实力和竞争力。

房地产业增速方案

针对房地产企业而言,传统的税收筹划集中在土地增值税上,土地增值税筹划的总体思路是,降低增值额进而降低增值率,以达到少交甚至不交土地增值税的目的。 土地增值税的筹划方法主要有一下几种: (1)利用临界点 从纳税筹划的角度考虑,企业可选择适当的开发方案,避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划,避免出现适用更高一级税率的情况。 (2)收入分散 对于包含装修和相关设备的房屋,可以考虑将合同分两次签订。 (3)选择适当的利息扣除方法 房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况,一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除,另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。 (4)代收费用并入房价 这些费用一般先由房地产企业收取,后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法,第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。 (5)增加扣除项目金额 (6)费用转移、加大开发成本 (7)成本核算对象筹划 房地产公司在同时开发多处房地产时,可以分别核算,也可以合并核算,两种方式所缴纳的税额是不同的,这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况。 (8)利用合作建房 按照税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。 (9)利用代建房 (10)在合法的前提下延后土地增值税清算时间 首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税,我来为您列举一一解答: 增值税、所得税: 增值税、所得税高的解决方案有两种,一:在税收洼地设立独立核算的分公司,所有税正常交交完可以有返还增值税,企业所得税地方留存部分25%-70%。二:配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务,让个人独资承担部分利润去交税,个人独资的税点一般在3个点左右(一般纳税人增值税可以全额抵扣,在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%) 人员个税 : 员工本来是与公司属于雇佣关系,比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务,现转变雇佣关系为合作关系,让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款,比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的,在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还 股东分红: 一:通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业,让有限合伙企业成为股东,20%分红税照常交,但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%(视园区而定) 假设有限合伙是股东分红税缴税100w(股东分红税20%)正常各地方上缴之后就没有了,但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w(所得税国家是四六开,国家要拿走百分之六十,地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例) 二:注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业,通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税(业务分流的意思是我本公司接了一个项目,主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务,该项合作的合作款为XXXw),可以避免部分利润交股东分红税,个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。 举例:以服务业小规模一年500万为例 增值税:500W/1.03*3%=145631.06 附加税:145631.06*6%=8737.86 所得税:500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91 综合税率:5.18% 举例:一般纳税人500万为例 一般纳税人:增值税:500w/1.06*6%=283018.87 附加税:283018.87*6%=16981.13 所得税:500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34 综合税率:7.9%(一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%) 房地产是高负债率产业,很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ,房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则,资金链将面临断裂的危险。 改革开发到现在的20多年里,房地产市场销售暴涨,快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上,除了极少数激进的房地产企业资金链断裂,大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管,加上银行融资的严管, 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。 从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。 第一,销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间,但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势,销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下,开发人员可以快速滚动开发,充分利用杠杆资金,但如果销售回款变慢,房地产的资金就不能尽快收回,这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂? 大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗? 大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式: 第一,主要公司承包整个项目建设及建造。 房开企业一般拥有自己的建设公司,将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算,将这两个部分的业务外包给子公司, 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ,业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ,欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式, 解决成本发票欠缺的问题 举例说明: 某某建设有限公司业务范围:建筑工程、建材砂石销售 (税率13%),业务体量大,但是进项发票不够, 成本发票大量欠缺,具体的操作方法是通过业务拆分,拆分成两家有限公司。 该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司, 一家做建筑工程,一家做建材贸易,以及建筑设备的租赁业务 我们假设两家公司增值税一年纳税1000万,企业所得税纳税1000万 通过税收洼地的高额税收奖励,可以分别返还给两家公司 增值税:1000万*50%*90%=450万 企业所得税:1000万*40%*90%=360万 纳税2000万,可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得:450万+360万=810万的税金 节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 针对房开企业大量缺成本发票的问题,同样可以在税收 洼地成立多个建设,建筑相关的个人独资企业 申请核定征收所得税的方式加以解决, 核定征收后综合税率仅需:0.5%-3.16% 由于是核定征收,不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。 我们来看个对比案例,假设500万的高额无票利润 不包括增值税、附加税利润部分,只计算所得税和股东分红税。 房开企业正常纳税 企业所得税:500*25%=125万 股东分红:(500-125)*20%=75万 税收洼地设立的个人独资企业: 个人所得税:500万*2.1%=10.5万 分红税:个人独资企业无需缴纳分红税 10.5万相对于200万来讲,节税90%以上 税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出,以及成本发票欠缺的问题。 存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品,或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品,或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等,包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响,从而影响到所得税的税基。当材料价格不断上涨时,采用后进先出法来计价,可以使期末存货成本降低,本期销货成本提高,从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少,达到减轻企业所得税负担,增加税后利润。反之,当材料价格不断下降,采用先进先出法来计价。 固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分,而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法,虽然应计提的折旧总额是相等的,但各期计提的折旧费用却相差很大,从而影响各期的利润及应纳的所得税。对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时,应考虑以下问题:所得税税率的变化影响;通货膨胀因素的影响;货币时间价值因素的影响等。 费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目,对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用,存货的盘亏及毁损应及时查明原因,属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失,应采用预提方法计入费用,适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用,如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等,应准确掌握其允许列支的范围和限额,企业必须在税法规定的范围内,使其发生的费用能得到税前扣除。 这个问题太笼统,税收筹划本身是一个综合的,复杂的,贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地,成立,立项,建设开发,销售,每个环节都有对应的税收筹划点,都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间,会涉及到土地使用税的纳税义务时间,项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算,等等 谢谢,邀请,房地产企业投资,第一,投资大,基数高,并且涉及的行业范围广,要专业的人,做好税收规划,要考虑一下几点,第一,规避平台规划,具体表现是增值税适用四级超率累进税率,存在着明显地税跳跃临界点,可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税,其关键性的操作是控制增长率,可以通过价格,扣除额的调节来实现,第二,投资转化,房地产公司,除了开发,销售房产这一传统经营模式外,还可以采用出租,投资联营等多样的转化技术,税收筹划的想法 房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策,竞争越来越激烈。在这种背景之下,控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段,而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种,并不是所有税种都适合进行税收筹划的,土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大,房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态,不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。 税收优惠政策适用是否合法? 我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;因国家建设需要依法征用、收回的房地产;因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税;房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业时,暂免征收土地增值税;对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;委托代建免税:对开发商而言,虽然取得了收入的,但是没有发生产权转移,其收入不属于土地增值税的征税范围; 当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时,税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议,例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策,都存在争议。 销售收入是否有少计的情况? 销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础,也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础,因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为,比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。 扣除项目和金额是否准确? 计算土地增值税时可扣除项目主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。 综上,建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视,企业相关要及时掌握最新政策,结合项目实际情况,通过合法的税收筹划方案降低企业税负,提升核心竞争力。当面临税务机关质疑时,企业应积极寻求税法专业人士的帮助,从法律角度出发,积极应对,据理力争。 合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商,凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作,对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革,为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务,构建了标准化、自动化财务管理流程,将企业交易端信息透明化,实现业务与财务深度融合,为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。 合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象,有效规避企业运营风险及涉税风险,实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用,让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制,清晰掌握企业运营状况,实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

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