hello大家好,今天来给您讲解有关房地产行业土地分摊 地价分摊的相关知识,希望可以帮助到您,解决大家的一些困惑,下面一起来看看吧!

房地产行业土地分摊 地价分摊

房地产行业土地分摊 地价分摊

在房地产行业中,土地是一项重要的资源,不仅是房屋建设的基础,也是投资收益的关键因素之一。土地的供给有限,需求却不断增加,因此土地资源的合理使用及分配,成为房地产行业发展的重要课题之一。

土地分摊,指的是将土地成本以一定比例分摊到房地产项目中的各个房屋单位上。这种分摊方式,一方面可以保证投资者的利益最大化,另一方面也可以促进土地资源的合理利用。在土地分摊的过程中,一般会将土地成本按照建筑面积、楼层数、产权比例等因素进行综合考虑,以确保每个房屋单位分摊的土地成本相对公平合理。

地价分摊,是指将土地成本以价格的形式分摊到房地产项目的各个房屋单位上。这种分摊方式,一般通过地价平衡机制来实现。地价平衡机制是指根据房屋单位的位置、楼层、朝向等因素,通过市场调节,确定每个房屋单位应对应的地价。通过地价分摊,可以保证每个房屋单位的土地成本相对公平,提高房地产项目的整体市场竞争力。

土地分摊和地价分摊的实施,不仅可以有效促进房地产项目的投资回报率,也可以保证购房者的权益。在购房者购买房屋时,可以根据房屋单位所对应的土地成本进行价格的合理定位,避免不合理的房价过高对购房者造成的经济负担。

房地产行业土地分摊和地价分摊是一种合理利用土地资源的方式,可以保证投资者的利益最大化,并且保证购房者的权益。在未来的房地产行业发展中,我们应该进一步完善土地分摊和地价分摊的机制,以促进房地产行业的健康发展。

房地产行业土地分摊 地价分摊

这个,我认为,属于你们公司会计政策的范畴,你们可以制定一个分摊原则,然后一直按该会计政策执行。建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式,分摊成本时,在按面积分摊的基础上,再给地下室核定一个分摊比例,如40%。

地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%)/(地下室面积*40%+其余地上部分面积)如果能够根据成本习性来分摊,那当然更好,也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本,这样成本就是真实的,而不用考虑是否亏损。

房地产土地分摊办法

土地增值税成本分摊方法

分摊方法一:占地面积法

占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊.

一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的,首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配.期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积.

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊,如无法按建筑面积法分摊,应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊.

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法,土地成本分摊基本原则:分期开发,可以按占地面积分摊.

对占地相对独立的不同类型房地产,可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本.

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积.对于独立占地的不同类型房地产.

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊.

对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的,则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊.

适用范围:对占地相对独立的不同类型房地产,或成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊.

分摊方法二:建筑面积法

建筑面积法,是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配.即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊.

(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配.根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额.

(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配.

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊.对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集.

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的.同一清算单位不同类型按建筑面积法.

具体分两步分摊土地成本:

第一步,先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本.

第二步,对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本,然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本.

分摊方法三:售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法.一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房.售价比率法需要分步骤实施:

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价.

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价,以剔除房屋不同结构对售价的影响.运用售价成本比率计算分摊土地成本时.

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类,将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本,将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价:

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额).

(三)计算土地成本比率.土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率,计算公式为:

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本.公式为:

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围:计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜.

房地产开发企业开发成本的核算

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容,具体内容及其核算如下:

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用,包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等.这些费用直接计入本科目.

2、基础设施费

一般情况下,是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用,主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等,此类费用属直接费用,直接计入本科目.

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用,如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等.配套设施的核算分两种情况.

其一,经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费.

即借记本科日,贷记"预提费用",预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用,预提数与实际支出数的差额,待工程完工后再调整有关科目.

其二,单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费.

4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用,在土地开发完工之前,计入本科目,土地开发完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用.

5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用,主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等.

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本.应由开发土地负担的间接费用,应在"开发间接费用"科目进行归集,月末再按一定的分配标准分配计入本科目.

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,不在本科目核算.

土地增值税成本分摊方法都有什么?整体上来说,其实通过小编老师在上文中提及到的相关分摊办法的介绍,相信你们看完上文全部资料后对此多种分摊办法的资料都有一定认知,如果你们觉得上文整理的资料还有什么不懂的地方,不妨来本网站上找会计老师进行咨询,或者直接搜索相关的资料学习.

房地产成本分摊原则

分摊方法一:占地面积法

占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的,首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊,如无法按建筑面积法分摊,应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法,土地成本分摊基本原则:分期开发,可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产,可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的,则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。适用范围:对占地相对独立的不同类型房地产,或成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二:建筑面积法

建筑面积法,是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本:

第一步,先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步,对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本,然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三:售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施:

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价,以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类,将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本,将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价:

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率,计算公式为:

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为:

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围:计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容,具体内容及其核算如下:

1、土地费用  

指直接与购置土地有关的费用,包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费  

一般情况下,是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用,主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等,此类费用属直接费用,直接计入本科目。

3、配套设施费  

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用,如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一,经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日,贷记“预提费用”,预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用,预提数与实际支出数的差额,待工程完工后再调整有关科目。

其二,单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用  房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用,在土地开发完工之前,计入本科目,土地开发完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用  它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用,主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用,应在“开发间接费用”科目进行归集,月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,不在本科目核算。

参考资料来源:百度百科-土地开发成本

房地产地上地下成本分摊

地产项造价成本剖析之:地下室

地下室程的造价,般是2200-3000元/m2。

影响地下室造价的因素很多:

(1)地下室积:单个地下室的积越,整体造价平就越,因为分摊了四周的墙体。所以多栋层建筑,其下的地下室如果是连成的话,相对来说,会较经济;如果每栋的下部都有个独的地下室,每个地下室相互连通,那么多个地下室的造价平肯定要于个地下室。

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(2)地下室的层数:般来说,地下室的层数多些,如2-3层,其经济性会1层要好,因为底板和顶板这些造价昂的构件将会被分摊。也会出现另外种情况,因为地下室太深,基坑费加,将会增加地下室的单造价,施周期也较长,基坑安全风险也将增。这点在城市中地带体现得常明显,如在场地开阔、不良地质的条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。般来说,很少遇到对地下室层数的讨论,因为影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可

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变的余地。主要是:、地下室的积,我们总是希望越越好,最好不建;、最积的地下室如果在项占地积够的情况下,然家只会做层,不会设计成两层,相反如果项占地积,要想获得够数量的地下室积,只能向地底下要空间。

(3)设计的经济性:具体地体现上钢筋和砼的量指标上,这点极其关键!是地下室建造成本控制的核!前的平是钢筋140-200kg/m2,甚更多;砼是1.0m3/m2以上,影响砼量较

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的是底板厚度。有500mm厚的,也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系,层数越多,摊销下来的指标就越低。需要说明的是,对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据,全国各个地区的抗震等级、地质条件、防要求等很多因素不致,但应该来说在同个区域相对有定的规律,或者说研究起来更有指导意义。

(4)顶板覆:这个因素,影响很。不少项,因为地下室占据了部分的地积,所以要解决区的环境,就只能在地下室顶板

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上想办法。覆1.0-2.0m是很常见的。因为有覆,将直接影响到顶板部位的梁的度和板的厚度,以及配筋加。因为梁加,将导致抹灰程量和防程量幅度增加。于覆影响造价何种程度,我们前没有数字,因为这部分不好单独计算,但可以寻找积、平布局、层数都相近的两个地下室,个有覆,个没有覆,求其差异,进得出相应的结果。我们建议控制覆厚度,在地下室顶板部位,不要安排消防通道和型苗。

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(5)基坑护:涉及到经济性,在能够保证安全的情况下,尽量优化案,追求最的经济性。安全性必须要由施单位来承诺,否则将来会临被索赔的问题。在安全性,要有基本的判断,与施单位之间,求得安全性认识的平衡。

(6)程:对于程量较的项,管理是门学问,也容易被家忽视,需考虑到开挖的可利性。对于开挖出来的,能否于本期或该项的前期回填;仍需外运的,若

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能联系到某些项正需要量回填,尽可能 “变废为宝”,可减少程造价。前各地区开挖+外运的单价般在25-50元/m3之间,开挖的承建商之所以能赚取较多利润,很多时候也是拉A项的去填B项,两边收钱。

(7)地下室的豪华程度:从设计度来说,功能齐全,料经久耐,在使过程中,物业管理就较不会被投诉。豪华的表现,集中在地处理上,墙的处理。地是不是定要做层专油漆或硬化层,要视项档次

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定,不能连低档楼盘都这么做。建议只有档楼盘才考虑层处理。

(8)防程:影响造价较为明显,但因为具体的表现形式是在结构程上,所以法拆分出造价平。加之,防程是被动接受的设计,想不建都不。

(9)防程:般来说,我们只设计外防。在外防上,有不少地区公司将底板防层省掉。如果地下室设计成内外两层防的话,那就可不必了。但外墙防前有些地区是道,有些地区公

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司是两道防(卷材+涂膜或两层卷材),有些还会再加上道JS防剂,是否有必要这么多道?值得研究。建议:防层不做两道,如果你怕漏,从施管理上找原因,不是通过额外花费来补管理上的漏洞。

地下室哪些部位在设计上做法上可以优化?

(1)柱圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等序。每平的模板和抹灰少节省10元,甚15元。

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(2)墙柱在涂料时,可以考虑将腻序省略,只刷涂料,虽然涂料量可能会增加,但腻序更贵。地下室涂料,也不定好的,般档次的就。前腻的造价是6-8元/m2。

地下室涂料,也不定好的,般档次的就。前腻的造价是6-8元/m2。

(3)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有量的梁,所以抹灰积般是建筑积的1.2倍以上,遇有顶板覆时,因为梁需

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要加,天花抹灰积甚会达到建筑积的1.5倍。每平的抹灰造价按20元/m2计算,对于10,000m2的地下室,如果天花抹灰积是15,000m2,仅此项就可以节省30万。

(4)少设计盏灯,灯通明是浪费。

(5)如果能做成然通风的地下室,那么在机电程上,将会节省相当的费。如各种风管和风机,就可以省掉。能使中压的通风管就不要压的,因为这两种情况下使的板厚相差较。

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(6)地下室的门窗程,主要是防门,它的数量是按规范确定的,刚性很强,想在设计环节上节省,不容易。

(7)地下室的机电程,机电成本可以说是个底洞,管理得好也可以更经济,且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断业的承建范围接驳,所以在设计上需要注意以下点:a. 做好管线综合平衡,防不必要的设计变更和现场修改,以致造成浪费;b. 对于电部分,有条件的机电图纸最好能和电设计院的外电设计相匹配(少

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需要机电设计单位了解电设计院当地做法),这样防两者之间的差异较,使机电成本法控制;c. 合理设置泵房、消防等控制中位置,以最适合的位置以减少各管路长度;d. 合理选各管材:预埋的电线管PVC管,从桥架接末端设备之间的管段镀锌电线管(当地有强制规定的除外);给排的管材也是PVC-U排管。不需要加厚的就不要加厚的;消栓和喷淋给管能国标镀锌钢管的就不要使加厚镀锌钢等

地价分摊

土地总价是指整宗地的总价格;土地单价是土地总价除以土地面积。

1、土地总价是指整宗地的总价格;2、土地单价是土地总价除以土地面积;3、楼面地价(分摊到每平方米建筑面积的地价)=土地总价/总建筑面积总建筑面积=土地面积*容积率楼面地价受到容积率的影响,容积率越大,楼面地价越高,容积率则是由城市规划管理部门根据地块承载能力、周围建筑高度等因素确定的城市规划指标。

关于本次房地产行业土地分摊 地价分摊的问题分享到这里就结束了,如果解决了您的问题,我们非常高兴。