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房地产行业运作实质 房地产拉动经济的本质是什么

房地产行业运作实质 房地产拉动经济的本质是什么

房地产行业作为一个重要的经济支柱,对于一个国家或地区的经济发展起着至关重要的作用。房地产的拉动经济本质是多方面的,下面我将从供需关系、投资和消费等方面进行阐述。

房地产行业的拉动经济本质在于满足人们对住房的需求。无论是城市还是农村,人们对住房的需求是永恒不变的。随着人口的增加和城市化进程的推进,住房需求会持续增长。房地产行业通过提供住房的建设和销售,满足了人们对住房的需求,稳定了社会的基本秩序和生活秩序。

房地产行业拉动经济的本质在于促进了投资。房地产投资具有很大的吸引力,因为它不仅是一个安全可靠的投资渠道,还能够获得相对较高的回报。房地产行业的发展需要大量的资金投入,这一方面推动了投资者的参与,另一方面也促进了相关产业的发展,如建筑、家具和装饰等相关产业。

房地产行业拉动经济的本质还在于激发了消费需求。购房不仅意味着一个家庭有了安稳的住所,同时也会带动大量的消费需求。购房后,人们通常需要购买家具、家电、装饰品等用品,这些消费拉动了相关产业的发展,并带动了消费市场的繁荣。

房地产行业拉动经济的本质是通过满足人们对住房的需求,促进投资和激发消费需求来推动经济的发展。房地产行业不仅提供了基本的居住需求,还为投资者提供了一个可靠的投资渠道,并通过促进消费需求来带动相关产业的发展。房地产行业的健康发展对于一个国家或地区的经济繁荣至关重要。

房地产行业运作实质 房地产拉动经济的本质是什么

企业资金的管理,其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品,具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。作为开发企业,资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言,房地产企业生产过程主要包含:取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节,企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。一、 房地产开发企业资金流特点取得土地前的主要资金流:土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态,资金来源主要为自有资本金。取得土地期间的主要资金流:土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短,但资金流出量大,资金主要来源为自有资本金。项目开发前期的主要资金流:该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小,但期间的资金筹划却至关重要,需切实完成项目的融资安排,资金主要来源为自有资本金。开发建设期的主要资金流:主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。项目销售或出租期的主要资金流:该期间为收入的产生期,费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。上述环节当中,前四个环节为资金流出期,主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分,前者发生时间短,后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节,销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点,即在销售初期资金快速回笼,进入销售后期,资金流入趋缓,并最终归零;而出租型物业则表现为初期资金回收少,之后随着经营进入稳定期,资金回收呈稳步增长。二、 房地产开发企业资金管理的关键通常而言,资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成,房地产企业也不例外。1、 投资计划是资金管理的前提房地产企业具有资金需求庞大,资金周转周期长的特点,一旦出现现金流短缺问题,将严重影响工程的进展,进而可能造成项目烂尾的情况。房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上,制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。2、 资金计划是资金管理的基础从项目发展的过程来看,在项目取得前的评估阶段,即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资,而为了能够更精准的完成该阶段的工作,开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测,任何一项工作的偏差,都会对后续的资金使用及回笼产生影响。评估工作越精准翔实,所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要,企业面临的财务风险也就越小。3、 资金筹集是资金管理的关键对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言,资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制,很难在短期内出现大规模的提高;传统的开发贷款,在经历金融危机的风波后,也越发显得不可靠;而市场的大起大落,更让开发企业难以准确预测未来资金回收;在这样的情况,拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。遵循企业的资金计划,尽可能早地与资金方进行接触,听取他们对项目的想法及建议,并将之融入项目中,将帮助企业更便利地获得融资。对于房地产开发企业而言,该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点,而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。对开发企业而言,银行开发贷款仍然是最重要的融资手段,我国银行信贷的调控是相当频繁的,具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式,作为房地产开发企业,不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的融资渠道也趋于多样化,当前经济环境下,以下渠道亦可供参考:融资方式说明特点难度企业内部融资通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金可得性强,资金规模受限大低上市融资在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市耗时长,审批难高债券融资通过发行公司债或企业债,向市场融资的行为通常融资期限较长,融资成本较低高经营性物业贷款以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款对开发商资信及物业的经营收入要求高,期限长中并购贷款商业银行向并购方或其子公司发放的,用于支付并购交易价款的贷款。对企业资质要求高,期限较长高信托融资通过集合信托产品,向社会公众融资的的一种融资行为。对企业资信有较高要求中委托贷款委托人提供合法来源的资金,委托银行或信托机构,根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。期限短,成本高中投资基金即通过与境内外投资基金合作,取得项目资金的一种融资行为,即可通过股权合作,也可通过债券合作。成本高中售后回租将自制或外购的资产出售,然后向买方租回使用,从而获得现金流使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金;高比率的融资低回买融资物业持有人将物业出售给金融机构,再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业高比率的融资中REITs以公司或信托(契约)基金的组织形式经营,将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资,收益分配给股东或投资者的投资形式。专业管理高4、 资金运用是资金管理的保证资金运用即在项目的开发过程中,如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向,需事前编制全面的收入预算及支出预算,加强预算约束意识,对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识,在确保质量、工期的前提下,尽可能降低项目的开发成本。三、 房地产开发企业资金管理的核心从企业战略角度来看,企业资金管理需解决的核心问题为:资金配置、资金效率、及资金安全。1、资金配置资金配置是资金运用在广义上的概念,它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略,制定适合自己的资金配置计划。具体而言,企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作,配置多少的土地资产用于未来的开发,配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性,配置多少的在售物业项目以及时回笼资金,从而以实现资金的平衡。房地产企业应合理配置资金到不同的资产,确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务,并确定合理的土地储备量,同时避免超出企业能力的投资,控制风险。2、资金效率房地产企业资金占用量庞大,资金效率低下将大幅提高企业的财务费用,从而影响企业收益。企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求;通过增加资金流入,控制资金流出来实现资金的平衡。从资金支出角度,影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计,合理选用建筑材料,建立并完善现代化的供应链管理制度,尽可能控制各项管理费用,提高与金融机构的谈判能力,达到降低费用、提高资金效率的目的。从资金流入角度,降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径,具体的举措包括,减少土地闲置期,提高项目前期准备效率;在保证工程质量的前提下,加快工程进度建设;合理制定营销计划,快速销售实现资金迅速回笼等。3、资金安全任何一个企业,资金安全管理都是财务管理中的关键环节,房地产企业也不例外。一般而言,资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。通过建立资金使用的约束机制,降低资金运用的违规行为。一般而言,企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理,建立不相容职务岗位分离制度等,加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全,健全的资金监督机制,才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况,定期盘点实物资产,实施监控每笔重要资金的流向,并定期进行全面检查,健全内部审计制度,从而降低资金风险。四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现2009年以来,受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响,房地产开发企业再次成为银行的宠儿,导致大量信贷资金流入房地产市场,从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看,由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场,造成房地产泡沫,银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准,而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制,预计,3、4季度,银行信贷将对房地产业收紧。在缺乏足够的信贷支持的背景下,市场交易量预计将显著下降,价格趋于平稳。而今年二季度以来,土地交易再现热潮,未来一段时间内,开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。在市场繁荣期的过度扩张,很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下,看清资金管理的实质,强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

房地产开发与房地产经营的关系

房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念,它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营,有两种看法:一种是从广义的角度来看,另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。如果从狭义的角度来看,房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别:(1)房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同;(2)房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同;(3)房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样;(4)房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的;(5)随着房地产市场的完善,房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

房地产拉动经济的本质是什么

从房子的属性,来谈下房市。

房子一种商品,商品大致可以分为两类,一类是消费品,即消费了商品的价值就消失了,比方汽车,比方猪肉,其价值和使用时间强相关。一类是投资品,没有什么消费价值,只是作为一种货币等价物,预防货币通胀,其价值和时间没什么关系,比方黄金,比方古玩。

房子是一种很特殊的商品,它是由土地,以及土地上的附着物组成。土地是标准的投资品,价值和时间没关系。但房子本身属于消费品,时间一长价值会减少甚至消失。比方北京现在10年以内次新房,价格高处40年以上老房子一倍以上,就是这样的体现。

由于兼具消费和投资两种属性,因此房市的客户,也就由两类人构成,即消费群体和投资群体,两者都对房市走向产生重要影响并相互制约。

其实我国当前的房市问题,可以类比为资本主义经济危机icon本质问题:即购买能力的增长,无法匹配生产能力的增长,并造成生产过剩,进而造成危机。资本主义经济危机爆发后,早期美欧奉行自由资本主义政策,因此放任企业关门,工人失业,直到供需重新达成平衡,再开始下一轮增长。后来的美欧等国家,则采用财政扩张制度,大批印钱,通过扩大财政支出的方式,来提升消费能力,进而缓解供需矛盾,缓解危机。

对比我国房市,采取的也是此类政策,08年房市遇冷,于是国家出台四万亿政策,这轮政策主要针对投资类客户,资金大量投放,贷款宽松,当时也没限购,想怎么买房怎么买,有效形成了购买力,进而促进房市走出低迷,代价就是房屋价格出现第一轮暴涨。

14年房市又遇冷了,即又出现供给大于需求了,原有的放松贷款就能制造出来的新购买了已经被消耗殆尽,怎么办呢?于是国家出台了棚户区改造计划,有目标的将钱发放给拆迁户,拆迁户房子都拆了,只能去买新房,这样人为营造出大批需求,促进了房价的第二轮大涨。

现在22年,房价又遇冷了,怎么办呢?只有两类客户群。消费类客户群已经无力承担高房价,尽管国家大幅降低利率,但消费类客户关注的是首付问题,以及今后30年我是否能有稳定收入还贷的问题,从1月份情况看,并不乐观,居民们存款以及提前还贷的热情,远高于贷款买房的热情。一月份存款新增6.2万亿,贷款仅新增2000亿,差额创造新高,就是这种局面的体现。

既然消费类客户拉动不起来,那只有瞄准投资用户了。可问题是,拉动投资用户需要三个条件,1.投资品价格看涨。2.投资品可以顺利变现。3.有充足的杠杆icon。

我国房价收入比以远超世界平均水平,房价继续上涨,缺乏收入支撑,就会无法变现,迟早崩盘。充足的杠杆这块也有问题,现在我国老赖已经超过1000万,银行将钱借给投资群体,而这部分群体本来就是依靠投资行为作为个人主要收入,投资品上涨则一切都好,投资品价格下跌则满盘皆输,银行说我绑定你个人,必须还一辈子钱。可从老赖数量屡创新高就能看出,至少在当前中国,有没有个人信用,不会太影响一个人的基本生活,虱子多了不痒,欠银行20万,担心的是我,欠银行一个亿,担心的是银行。因此银行也不敢继续加大杠杆了。

根据当前情况以及政策,无法创造出海量新的需求,因此本轮房市危机,暂时还没看到解决方案。

房地产三大转变

房地产的三大转变分别是房子本身、开发模式以及财务机制的变化:

1、买房者的关注度从房子外转化到内部的装饰

2、房子的开发模式从单一变成全能型的开发模式。

3、财务机制上,从原有的间接融资转化成直接融资占主导的模式。买房子要考虑的因素

买房子要了解一下自己的城市里有哪些好的楼盘,先确定自己是想买新房还是二手房,然后有目标地去看。新房子一般是期房,还要等一段时间的,对于时间上要求比较急的人来说就不要考虑了,能碰上准现房也是很好的。

不过要选好小区,看好小区的建设规划,买这种没有建好的新小区也有风险,要是碰上资金不足或者别的意外情况,容易不能按时交房活着没有按照规划建设。

一般买房子就是考虑位置,交通,房价这几个因素,房子的位置也是很重要的,现在虽然新房子基本上都像城市周边发展,但是接近市中心的也有不少比较新的二手房,城市周边可能就是位置比较偏远,交通会不太方便,但是有小区周边的配套发展起来也是很快的。

房地产市场未来发展趋势

中国已进入“万元”时代

前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看,中国即将踏入“万元时代”。

2019年,中国商品房均价为9308.8元/平方米,同比上升了6.53%;在2020年1-11月,中国商品房均价为9878.4元/平方米。

从增速来看,在2014年,由于受到“高库存”的原因,中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年,在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下,其商品房均价速度惊人。

伴随着“房住不炒”的大背景下,增速有所放缓。在2020年12月21日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》,指出截至2020年11月,全国房价平均水平突破万元大关,均价达到10071元/平方米,同比增长7.9%。“十四五”时期 住房拐点将来临

2020年,房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏,楼市调控政策与救市政策并存。展望仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调,以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出:第一,2021年全国房价平均上涨5%左右;第二,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长,并创历史新高;第三,房地产投资速度将会有所下降,持续保持在7%左右;第四,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大;第五,市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。

中国社科院预计,“十四五”时期,住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降,但是基数较大,住房需求、供给和投资的总量仍然较大。

从家庭类型看,虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩,但中低收入群体的住房需求,尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看,缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。

——更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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