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房地产行业加快分化 房地产市场迎来新机遇

房地产行业加快分化 房地产市场迎来新机遇

我国房地产行业经历了快速的发展和分化。随着政府对房地产市场的调控政策和市场需求的变化,房地产行业迎来了新的机遇和挑战。

房地产行业的加快分化是不可忽视的趋势。过去,房地产市场主要是由大型房地产企业垄断,这些企业拥有强大的资金和资源优势,能够在市场上占据主导地位。政府开始实施多项政策措施,限制房地产开发和销售规模,加强房地产市场监管,降低了大型企业的优势。市场需求也开始发生变化,消费者的购房需求越来越多样化,对产品质量和服务质量的要求也越来越高。这些因素导致房地产市场竞争加剧,企业之间的差距也逐渐拉大,房地产行业的格局正在发生变化。

房地产市场迎来了新的机遇。我国经济结构正处于转型升级的阶段,消费升级的趋势日益明显。在这一过程中,居民对于居住环境和居住品质的要求越来越高,对房地产产品和服务的需求也越来越多样化。房地产企业需要不断创新,提供更加符合市场需求的产品和服务,才能在市场竞争中脱颖而出。政府也在积极推动房地产市场的健康发展,加大对住房租赁市场和二手房交易市场的支持力度,提供更多的市场机会和政策支持,为房地产企业创造更好的发展环境。

房地产行业的加快分化是当前不可忽视的趋势,但同时也为房地产市场带来了新机遇。房地产企业需要积极应对市场变化,不断创新,提供更符合市场需求的产品和服务,才能在激烈竞争中立于不败之地。政府也应加强监管力度,促进房地产行业的规范发展,为企业创造更好的发展环境,推动房地产市场健康发展。相信在各方共同努力下,我国的房地产行业将迎来更加繁荣的未来。

房地产行业加快分化 房地产市场迎来新机遇

根据国家统计局公布的数据显示,2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速比上年回落2.9个百分点。住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比上年回落6.3个百分点。在全世界经济受新冠疫情的影响呈现负增长的情况下,中国的房地产仍然保持正增长,而且增长幅度远远高于GDP的增长速度,这说明我国房地产市场仍处于稳健增长的境地。一直有一种声音,就是中国的房地产市场已经开始分化而且趋势明显。那么出现这种分化的原因是什么呢?1、房地产受供求关系影响。

所谓市场,都是受供求关系影响的。房地产更是区域性的市场,和当地的供应和需求是密切相关的。我国的城市发展差距很大,尤其是大城市,加上我国的城市发展政策是以中心城市来引领整个地区的经济发展。所以城市之间的发展差距,人才的流入与流出,产业的发展等等,都是导致房地产的分化的因素。市场的分化会最终导致产品的分化,所以城市供求关系的影响必然导致房地产市场分化。2、收入差距的分化。

一二三线城市间的财富增长速度,会因为人口和产业不同存在显著差异。人均收入也会随着城市发展而有所差距,人与人之间因为配置了不同类型的资产,财富增速差异也会很大。收入高,信用好的人更容易得到银行的贷款,获得了银行贷款就意味着有更多的进能够使用,这些人拿到这些资金以后,必定是要拿来投资,寻求保值增值,豪宅和改善型住宅市场就是他们的首选。所以在他们争相购买的住宅领域,由于存量住宅有限,资金不断涌入的结果,就是推高价格。这最终造成了豪宅和改善型住宅的价格,和普通住宅的分化变得越来越大。

房地产行业下行

根据个人从政策面来看,目前的房价得到一定的抑制,虽然有局部地区房价还在上涨,但是整体来说得到控制。如果说房地产进入下行通道又是不可能的,毕竟这里面有大部分人的利益。我们来回顾中国房地产市场的发展史,从99年起步,到如今已经持续上涨了20年,主要城市的房价涨幅超过20倍,这种国际上是绝无仅有,上涨时间之长,上涨幅度之大,完全超过了所有人的想象。在近代各主要国家的发展史上,经济的发展大体遵循基本的规律,经济是有周期性的,商品也是如此,商品短缺价格上涨,供过于求价格下跌,反反复复呈现出周期性的特点,伴随着经济周期波动,而从附近这几十年的国际经验来看,每十年一个周期是大概率,但是中国的房价却持续上涨了20年,为什么?

这是由于中国房地产的特殊性……(此处省去一万字),说简单点就是,中国城市的房子是商品,但是又是受到管控的商品,导致其价格并不是完全由市场决定!房子终究是商品,短期可能被控制,以至于反映不出市场价格,长期呢?随着房子严重过剩,越来越多,价格还能上涨吗?不能!另外一个最重要的因素,那就是房子的价格,价格高到能够买得起的人越来越少,除了价格下跌还有第二条路吗?无论是房价高到买的起的人越来越少,还是房子越来越多,多到卖不出去,或是人口减少需求减少,还有伴随着经济进入虾行周期,最终都会体现——只要是商品价格就一定会下跌,这一天总会到来,房地产也是会步入下行周期成为必然,不过现在不明显而已。

房地产转型升级的四大着力点

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初步核算,2013年全市实现地区生产总值7153.13亿元,同比增长12.0%。第一产业实现增加值291.16亿元,增长3.0%;第二产业实现增加值3946.97亿元,增长12.5%;第三产业实现增加值2915.01亿元,增长12.1%,全市经济在总量、速度、结构、质量等方面全面向好。

一是从总量看,全市经济规模迈上新的台阶,2013年全市地区生产总值比上年增加753.22亿元,总量突破7000亿元大关,近年来一年突破一个千亿大关。

二是从增速看,全市地区生产总值增速分别高于全国、全省平均水平4.3和1.9个百分点,继续稳居全省第一,且逐季提升,一季度、上半年、前三季度、全年增速分别为11.5%、11.6%、11.8%和12.0%,固定资产投资、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值等主要指标处于平稳上扬轨迹。

三是从结构看,服务业对经济社会发展的支撑和带动作用增强,产业结构进一步优化。2013年全市服务业占地区生产总值的比重为40.8%,同比上升1.2个百分点,为十年来首次上升。

四是从质量看,转型创新发展取得新进步。科技对经济增长的贡献率进一步提升,2013年全市实现高新技术产业增加值1499亿元,同比增长19.1%,高于规模工业增幅5.1个百分点,高新技术产业增加值占地区生产总值的比重达21.0%,同比提高2个百分点。产业结构优化和技术创新促进了能源利用效率的提高,全市能源消费增长速度明显低于经济增长速度,预计全年单位地区生产总值能耗下降4%以上,将超额完成全年目标任务,累计完成“十二五”节能目标进度的80%以上。

(二)三次产业稳步发展

一产平稳增长。农业生产克服了宏观经济环境和复杂气候等不利因素影响,全年农林牧渔业总产值达452.25亿元,同比增长3.0%,实现了平稳较快增长。主要农产品产量平稳,蔬菜产量增长7.8%,猪、牛、羊出栏数分别增长0.3%、2.7%和1.8%。农业产业化加快发展,休闲农业实现经营收入105亿元,农产品加工销售收入突破千亿元,同比增长23.4%。

工业趋稳回升。全年规模工业实现增加值2653.28亿元,同比增长14.0%,增速居全省第一,分别高于全国、全省2.4和4.3个百分点,工业发展逐步由“一业独大”向“多点支撑”转变,大部分行业快速增长,新增企业拉动作用明显,汽车及零部件、电子信息、新材料等产业集群增速加快,全年实现增加值分别增长56.2%、36.6%和20.4%,分别高于全市规模工业增速42.2、22.6和6.4个百分点,电子信息产业集群今年有望成长为新的千亿产业集群。与此小微企业发展加快,全年实现增加值995.11亿元,同比增长30.3%,增速提升4.2个百分点,既高于全市规模工业增速16.3个百分点,也远高于大中型企业增速;小微企业增加值占全市规模工业增加值的比重达36.0%,同比提升4.9个百分点。

三产发展加快。全年第三产业增加值同比增长12.1%,增幅提升0.1个百分点,旅游、房地产、金融等现代服务业快速增长,2013年全市旅游总收入突破千亿大关,达1006.3亿元,同比增长28.5%;房地产销售面积达1840.6万平方米,同比增长20.5%,居全国省会城市前列;金融业实现增加值277.33亿元,同比增长17.7%,在全市服务业各行业中增速居第一位。

(三)三大需求稳中有升

从投资看,逐月回升。2013年全市完成固定资产投资4593.39亿元,同比增长20.1%,投资总体实现平稳较快增长,特别是6月以来,投资建设进度明显加快,呈现逐月提升的态势。基础设施投资快速增长,完成投资829.32亿元,同比增长30.8%,高于全市投资增速10.7个百分点。全年完成房地产开发投资1153.61亿元,同比增长11.8%,呈逐步回升态势。民间投资相关政策的出台对激活民间投资作用较为明显,2013年全市完成民间投资3093.47亿元,同比增长27.0%,占全部投资的比重达67.3%,成为全市投资主动力。

从消费看,稳中向好。全年实现社会消费品零售总额2801.97亿元,同比增长14.1%,增速稳居全省第一,分别高于全国、全省1.0和0.3个百分点。分行业来看,批发、零售业平稳增长,全年分别增长22.7%和14.3%;住宿、餐饮业出现较大回落,分别下降5.8%和增长7.3%,同比分别回落18.3和7.4个百分点。从主要商品来看,汽车销售增速同比提升,全年实现零售额550.4亿元,增长28.2%,同比提升2.8个百分点;石油类商品销售稳步回升,全年实现零售额197.65亿元,增长22.7%,同比提升1.1个百分点;中西药品销售增幅回落,全年实现零售额146.61亿元,增长16.3%,同比回落32.7个百分点;金银珠宝类商品热销,受黄金价格持续走低,珠宝类商品销售趋好,成为市场消费的一大亮点,实现零售额同比增长45.1%,提升12.5个百分点。

从出口看,平稳增长。全年实现进出口总额98.93亿美元,同比增长13.8%,其中出口额61.66亿元,同比增长19.2%,出口额增幅分别高于全国、全省11.3和1.6个百分点。

(四)三大收入增长平稳

财政收入保持平稳。全市财政总收入达883.89亿元,同口径增长19.5%,其中公共财政预算收入536.63亿元,同口径增长23.8%,税收收入占公共财政预算收入的比重为73.9%,同比提升6.5个百分点。企业收入稳步提升。1-11月全市规模工业主营业务收入达6834.69亿元,同比增长13.4%,工业经济综合效益指数达404.9亿元,同比提升23.6个百分点。居民收入平稳增长。全年城乡居民人均可支配收入分别为33662元和19712元,同比分别增长10.5%和12.6%,城乡收入差距进一步缩小。

(五)运行环境相对宽松

物价涨幅相对温和。全年居民消费价格同比上涨2.8%,低于3.5%的调控“上限”,在省会城市中居第14位,涨幅处于平均水平。金融存贷稳步增加。2013年,全市金融机构存款余额首次突破万亿,达10148.76亿元,比年初增长15.3%,其中个人存款达3507.51亿元,比年初增长16.6%,呈现较快增长;全市金融机构贷款余额达9633.02亿元,比年初增长12.5%。就业人数稳步增长。由于经济总体平稳增长,就业形势较好,2013年全市城镇新增就业14.93万人,高于前两年水平。为民办实事顺利推进。全市44项省市为民办实事项目全面或超额完成目标任务,在促进就业、扶贫解困、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、道路畅通、环境治理等领域效果显著。

整体来看,长沙经济实现了平稳较快增长,但也存在一些不容忽视的问题。一是工业面临下行压力。从近年来长沙工业发展看,规模工业增速呈现下行态势,在2010年达到24.0%的峰值之后出现了向下“拐点”,2012年增长16.8%,2013为14.0%,同比回落2.8个百分点,其中:工程机械和食品制造业两产业集群等回落明显,同比分别回落13.5和6.9个百分点。市场需求依然不旺,全年工业生产者出厂价格指数为98.5%,同比依然回落,同时企业利润增速趋缓,这些都不利于企业扩大生产。二是投资项目支撑不足。从全省来看,我市投资增速依然偏低,2013年全市投资增速低于全省6.0个百分点。从续建项目来看,项目数量和规模均出现下降,今年续建项目1772个(不含房地产项目),比上年减少13.1%,续建工程量1083.02亿元,比上年减少10.1%,续建项目中亿元项目个数虽然增长,但续建项目投资总量下降8.6%,续建亿元以上投资项目平均规模为6.71亿元,比去年下降17.5%。三是消费需求增长乏力。2013年全市消费品市场总体保持了平稳较快增长态势,但受经济下行压力增大、严控政府性消费、居民收入增幅出现回落以及刺激消费政策结束等因素影响,加之支撑全市消费快速增长的商品单一,汽车、成品油等热点商品经过近几年高速增长之后,拉动作用减弱,而新的消费热点尚未形成,全市消费增速低于预期,2013年增速创近年来新低。从未来看,提升消费需求的动力尚不明朗。

二、2014年长沙经济展望

2014年全球经济有望出现一定程度好转,我国经济有望保持稳定增长,全市经济有望延续平稳态势。

从国际环境看,全球经济复苏在波动中逐步加强,主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认,经济增长的外部环境趋于改善,但新兴市场国家经济增长减速、发达国家的政策调整带来的不确定性有可能拖累我国经济发展。

从国内发展看,我国仍处于工业化、城镇化、消费结构升级、收入较快增长阶段,一些新的增长拉动因素正在形成,党的十八届三中全会吹响了新一轮改革的号角,体制机制改革有望激发经济增长活力,经济结构和增长质量有望进一步优化,稳中有进的发展态势有望延续。

从全市发展看,保持经济持续稳定增长仍具有较多有利条件。

一是从政策层面看,作为“两带一部”的首位城市,区位优势和发展机遇日趋明显。省委对长沙发展提出了“六个走在前列”的新要求,并向长沙下放45项省级经济社会管理权限,这些将为长沙今年的发展注入新的活力。市委十二届六次全会提出率先建成“三市”、强力实施“三倍”、提升“三量”、力行“五推”的发展要求,必将推动全市经济更好更快发展。

二是从消费需求看,长沙作为全国两型社会建设示范区核心城市,未来信息产业、绿色产业、健康产业、文化教育产业有望成为新的增长点。如2013年全市书报杂志类零售额同比增长20.7%,提升23.7个百分点;电子出版物及音像制品类同比增长137.8%,提升99.1个百分点,反映出随着居民收入的增长,提高生活质量的享受类商品销售成为消费品市场的热点领域。传统消费热点依然有较大提升空间,当前全市城镇居民每百户家用汽车拥有量为36.5辆,与发达国家、发达城市相比还有较大差距,与汽车有关的服务产业有望快速发展。

三是从城市发展看,城镇化进程加快推进,将为长沙经济发展提供动力。中央城镇化工作会议明确提出,要以城市群为主体形态,注重中西部地区城镇化,这对长沙是重大利好。长沙交通枢纽优势与承东启西、连南接北的区位优势日益凸显,在提升城镇化质量方面大有可为,预计2013年全市城镇化率将达到70%,从人口构成看,非农业人口占比为37.2%,具有一定发展潜力,今后推动城镇居民市民化,打破行政区划限制,将为消费和投资带来巨大的发展空间。

四是从增长动力看,投资增长蕴藏潜力。大河西投资正处于高峰期,带动示范作用明显,县域融城步伐的加快,高铁新城、空港新城等重点片区的加快推进以及交通设施、棚户区改造、社会民生、生态环境投资持续扩大,投资领域和范围有望进一步扩大。民间投资政策的出台将进一步激活民间投资,从2013年全市民间投资看,增速比全部投资增速高6.9百分点,对全市投资增长的贡献率为85.8%。随着民间投资的规模不断扩大、领域不断拓宽,全市投资有望迎来新一轮的大发展。

三、加快长沙发展的对策建议

2014年全市经济发展应围绕“稳中求进、新中求进、好中求进”的总基调,稳住工业和投资两大支撑点,加快结构调整和优化,大力发展服务业、提升消费、扩大开放度。

(一)突出抓大产业,稳工业增长。坚持把发展创新型经济作为加快工业转型升级的着力点,大力推进科技创新,重点引进一批企业总部、研发中心,推动有实力大企业与本地科研院所共建技术平台,加快技术改造优化升级,着力提升工业化和信息化融合,规模发展新兴产业、高端发展主导产业、升级发展传统产业、加快发展生产性服务业,促进工业由依靠资源消耗向创新驱动转变、产品竞争向品牌竞争转变、分散布点向集聚集群转变。

(二)全力抓大项目,保投资增速。适度的投资规模、合理的增长速度是确保经济平稳发展的重要支撑。一是要启动一批重大后备项目,做好重大投资项目的储备,加快启动地铁三号线、万家丽城市快速通道等一批重大项目建设。二是要加大产业投资力度,建议将产业投资纳入对区县(市)考核,促进产业加快转型。三是要促进房地产市场健康发展,提高楼盘品质、加大楼盘配套功能,增强对市外投资者的吸引力。四是进一步鼓励民间投资,进一步加强民间投资政策的研究和落实,对相关政策措施进行全面梳理和完善,积极消除体制机制障碍。

(三)重视服务业,提三产贡献。一是加强对服务业发展的组织领导。服务业牵涉范围广,涉及部门多,协调难度大,应尽快成立服务业发展和考核领导小组,协调解决服务业发展中的重大问题,出台加快服务业发展的产业政策和奖励措施。二是加大对现代服务业扶持力度。加快金融、房地产、现代物流、文化产业、休闲娱乐、信息服务等重点产业发展;以获批国家现代服务业综合试点城市为契机,以建设农产品现代物流业为主导,加快电子商务、社区商业、商贸物流等配套产业建设。

(四)构筑区域中心,促消费升级。立足当前,汽车和石油类商品是我市目前消费两个最大类商品,应加大对中高档汽车销售企业发展引导和扶持力度,抓住公车改革带来的私车购买量增长契机,继续做大做强全市汽车产业,同时带动石油类等上下游商品的销售,确保汽车行业继续发挥支撑作用。着眼长远,积极推动消费转型创新,以建设区域性消费中心为目标,加快形成“四通八达”的交通网络优势,鼓励和引导发展新兴商务业态,通过节会等多种形式扩大消费品市场辐射力。

(五)着眼大开放,扩外向经济。外向型经济是长沙发展中的“短板”,应着眼“三倍”的长远目标,抢抓国家大力发展长江中游城市群的历史性机遇,打造综保区、出口基地、进口基地、开发园区四大平台,推进品牌带动、平台优化、主体培育、外贸扩张、外经拓展、全域开放、环境优化等八大工程,加速长沙国际化进程,全面提升对外开放的软实力和竞争力。

房地产市场分化

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在过去的二十年时间里,国内房价一直处于上涨状态,数据显示,2000年全国商品房均价为2112元/平,到了2020年底就涨到了9980元/平。毫无疑问,对于大部分人来说,随着房价不断上涨,买房压力也在随之增加,其实早在3年前,相关机构就曾做过统计,当时全国投资性购房比例就达到了51%。

所以国内楼市出现了“两极分化”的情况,一方面是房价不断上涨,另一方面是二手房挂牌量不断增加,这到底传递了什么样的信号呢?根据统计,截止到2020年底,重庆二手房挂牌量为17万套,沈阳为14.5万套,郑州为11万套,南京也超过了10万套,苏州、武汉、西安等城市的二手房挂牌量也接近10万套。很多人都有这个疑问,为什么国内多个重点城市均出现了二手房挂牌量增加的情况,我总结了一下,原因主要有两点:1、持有房子的成本正在逐渐增加。

从2021年开始,央行联合银保监会建立“房地产贷款集中度制度”,简单来说就是限制银行对个人房贷和房企贷款的比例,可能是因为这个原因,国内部分地区的房贷利率出现了上调的情况。

例如广州首套房和二套房贷利率均上调了20个基点,在这个情况下,持有房子的成本必然也会随之增加,例如同样贷款100万元,如果房贷利率是5%的话,那么每个月的房贷就是5368元,可是如果房贷利率上调20个基点的话,也就是5.2%,每个月的房贷也会随之增加到5491元。2、楼市调控政策不断加码。其实近几年,国内楼市调控政策不断加码,例如2018年楼市调控一共有400次,到了2019年就增加到了620次,虽然2020年受到突发时间的影响,但是楼市调控次数已经超过了400次,从中就能看出楼市调控并未放松。

从去年开始,包括成都、无锡、沈阳在内的多个城市延长个人住房增值税免征年限,从之前的2年延长到了现在的5年,而这也意味着二手房出售周期或会进一步延长,随着调控加码,出售二手房并不意外。其实,随着时间的推移,现在的房地产市场确实发生了很大的变化,虽然房价仍然处于上涨状态,但是你也要知道房子也有区别的,例如学区房、地铁房等房子因为价值更好,所以出售周期会更短一些,可是二手房市场上的房子更多是普通的房子,所以出售周期延长,逐渐就形成了堆积的情况。巧谈君认为,这种现象传递了一个信号,就是购房者观念逐渐客观,不再是感性买房,其实这也反映了人们越来越关注房地产市场,以往“一天一个价”的时代正在过去。

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房地产市场迎来新机遇

房价过高的问题一直困扰着中国居民,随着禁炒住房列入十四五规划后,房地产降价势在必行。

随着元旦小假期的结束,2021年也正式来到了我们的面前,在近些年来,房价高、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键,但在国家出台十四五规划以后,政府将全面禁止房地产商的炒房行为,这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制,大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季。一、影响楼盘价格的因素

十四五规划后,不同地区的房子将会面临不同的价值命运,这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段,决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是政府出台的货币政策、但货币政策在全国范围内都是通行的,因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格;它的直接影响就是看货币的去向,哪个地方交易频繁、热度高,那里的房价就会变高。另一方面,从人口流动的角度来看,人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征,需求量大自然价格就会稳定走高。二、楼盘即将贬值的区域

在2021年后,未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别。在大部分三四五线的小城市,因城市规模小、流通性差的问题始终存在,在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降,但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义,这对于判定楼盘价格是严重错误的,一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市,但其城市GDP总量非常之大,已经远超其他三线城市,因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准,而是以城市的国民生产总值为标准进行区分。当然在这些区域中,地理位置好的商业房、学区房依然是热点楼盘,价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。

未来房价在我国下降的趋势属于势在必行,因此房地产商也需做好充分面对行业寒冬的心理准备。

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