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房地产行业建议 个人对房地产行业的看法

房地产行业建议 个人对房地产行业的看法

房地产行业已经成为国民经济中的重要组成部分。房地产行业既是国家经济发展的支柱产业,也是民生领域的关键领域。当前房地产行业面临着一些问题和挑战,也需要我们提出一些建议。

我们应该加强房地产市场监管。房地产市场的波动直接影响国家经济的稳定和市民的切身利益。政府和相关部门应加强对房地产市场的监管力度,严厉打击违法违规行为,加强市场准入和退出的管控,保证市场的公平和透明。应加强对房地产企业的信用评级和监测,遏制市场乱象,维护市场秩序。

我们应推动房地产行业的可持续发展。在房地产开发中,应注重生态环境保护和资源利用的可持续性,鼓励绿色建筑和节能环保技术的应用。还应加强对房地产产品质量的监督,确保房屋的结构稳固、安全可靠。鼓励开发商和业主采取合理的房地产管理方式,增强小区和社区的管理能力,提升居民的生活质量。

我们应注重房地产行业与其他产业的融合发展。房地产行业不仅仅是建筑工程,它还涉及了金融、建材、家居等多个产业的协同发展。应加强房地产行业与其他产业的合作交流,共同推进产业链的升级。还应加大对房地产行业人才的培养和引进力度,提高行业整体人才素质,推动房地产行业的技术创新和发展。

房地产行业的发展对于国家和个人都有着重要的意义。我们应积极应对当前面临的问题和挑战,加强监管,推动可持续发展,促进产业融合,为房地产行业的繁荣做出贡献。房地产行业才能更好地服务于经济发展和人民的美好生活。

房地产行业建议 个人对房地产行业的看法

房地产行业发展的意见和建议 篇1 根据20xx年公司下半年的计划与要求,为推进公司各项工作稳步前进,实现“将公司建设成为有较强实力的一流综合性企业”的发展目标,针对公司目前的发展现状,提出一些建议: 一、加强员工队伍综合素质的提高 由于我公司成立初期,员工年龄结构比例差异较大,80后员工占公司员工比例的多数,实际工作经验、外部协调能力欠缺,理论和实际结合不够,工作效率不高;业务知识水平和工作能力跟不上公司快速发展的需要。我建议就公司这一情况采取灵活多样的方式开展一些业务知识、社交礼仪等方面的培训,为员工奠定必要的基础知识和基本技能,加强员工的业务素质和管理水平,提高员工个人的应变、协调、组织及创造等综合能力。同时采取一些激励机制,激发员工的业务学习和工作的积极性,让员工牢固树立与时俱进的学习理念,改进工作作风,提高政治思想素质,树立良好的职业道德,增强事业心和责任感,爱岗敬业,使员工的行为规范与公司企业文化融会贯通,相辅相成,个人价值实现与公司价值提升相得益彰。 二、积极开展党建工作 按照总公司“加强组织建设、提高员工素质、服务人民群众、促进各项工作”为目标,依照市政府的要求开展各项专题教育活动,贯彻落实《廉政准则》,抓好员工的学习教育活动,提高员工对教育活动的思想认识,引导、督促党员和员工对执政党 的路线方针政策的坚定性和自觉性,推进党建工作向纵深发展,加强党的队伍建设,加强廉政建设工作,警钟长鸣,常抓不懈,教育和激发全体党员和员工规范行为,守住底线,牢固心中“防腐墙”,诚信做人,干净做事,树形象、讲诚信,以求真务实、脚踏实地的工作作风,以完成各项目标任务为己任,开创各项工作的新局面。   房地产行业发展的意见和建议 篇2 去年的4月1日是我进公司的日子,时光流逝、岁月如梭,转眼间在**房地产公司工作已整整一年了。回首过去的路径,还眺未来的征途,苍苍莽莽中,感觉自己和身边的同事仿佛行者,一路风尘却也一路高歌,一路艰辛却也一路执着,行者的脚步一向勇往直前,公司的发展必然风光无限。 在公司成立不到两年的短短时光里,在陈总的英明领导下,创造了许多骄人的业绩:开发了**市一次性规划面积最大的东湖苑小区;一年开工面积达44万平方米,居全市第一;开发项目建设创市级文明工地率100,居全市第一;通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证,成为全省第一家获双体系认证的房地产企业;小高层设计引入中复式结构设计,为全市首家……业绩之多不胜枚举。 在思考成绩的我们也应思考一些存在的问题,因为成绩毕竟属于过去,它所构成的只能是回忆,最好能站在未来的角度考虑也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。 我进入公司已整整一年,对公司也有了很深的感情,我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长,现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报: 关于贯标,这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下,公司已经成功地建立起了质量/环境双体系,并通过了认证审核,然而如何保持好体系,使其更好的为公司的发展服务呢?现状不容乐观,随着审核的通过,证书的获得,有些部门也就将体系文件束之高阁,贯标程序抛在脑后,每月的工作总结一拖再拖从不按时编报,现场管理有所松懈,记录保持应付了事,等等等等,理由只有一个字——忙,忙能作为理由吗,况且真的很忙吗。关键问题在于,思想意识上的重视程度,尤其是部门负责人的思想意识,应该加强他们的贯标意识教育,比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。 关于企业文化。正如陈总所说,一个企业优秀企业文化,可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力,增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢?企业文化是软指标,甚至于是一种无形的东西,因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的,我们是否可以采取这样的一些措施:编发公司刊物(刊物中可以让每位员工投稿)、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动,另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。 关于企业管理。企业管理是一个大的概念,在这里我所思考的只是两个问题:一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后,小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意,每次都要等到分房前一催再催,始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢?”另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备,那么到底应该如何做好充分的准备,才能使分房时各项工作有条不紊呢?”我认为这两个问题的关键所在是相同的,那就是都应该加强总体策划(用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”)。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划,编制出详细的计划表(明确人员责任分工,确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等),并随着工程建设进度,加强计划的动态管理,作好项目的衔接与协调,保证计划的实施。对于分房工作也是如此,所不同的只是策划的内容而已,就是先明确分房流程,然后根据流程作好策划,实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。好范文版权所有 关于沟通。只要人活在世上,就离不开沟通,在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都源于沟通。对于一个企业来说,沟通更是至关重要,上情下达、下情上达,部门之间、员工之间,哪一环节少得了沟通。我们公司每月一次的工作例会,应该说为全体员工提供了一个很好的沟通机会。不过为了更好的进行沟通,是否可以考虑每周公司领导和各部门负责人都开一次工作例会,让大家随时了解公司发展的进程,也能随时掌握公司各部门的工作进程,并且协调各部门间的工作;当然还可以考虑厂务公开或信息通报等多种沟通形式。 关于资金。目前公司在资金方面遇到了困难。不过我认为,虽然土地拍卖未能如愿,但我们的土地还是很有诱惑力的,肯定已经引起了港城房地产界的注意,甚至于一定会有房产商,正在私下考虑和公司洽谈,以达到双赢。 以上五点,为个人之所见,如有不妥,敬请见晾。作为公司员工,能为公司的发展与壮大尽自己的微薄之力,此乃真正之我幸。   房地产行业发展的意见和建议 篇3 房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证,因此一定要以市场为导向,加强宏观调控与引导,优化房地产发展环境,促进房地产业的良性循环。 1、强化市场监管,确保有序发展。 要规范房地产开发行政管理,使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理;加强商品房预售管理,未经房地产测绘部门测算审核的,房地产开发商不得进行销(预)售,交易中心拒绝受理其申办权证;限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价,以免价格大起大落,保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定,创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度,从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照,从事营业;房地产经纪人需先参加培训,并经考试合格后方能从事房地产经纪业务;对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核,方可继续从业,否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化,规范房屋租赁行为,保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。 2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。 在对建设用地总量进行控制的对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划,这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次,实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划,其中长期计划是一种战略性的计划,主要规定目标与基本策略,周期一般在10年左右;中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定,并作为年度计划的依据,其周期一般为5年左右;并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。房产供不应求时,应调整计划,加大土地供应量。 3、强化土地供应管理。 要搞好土地存储,建立并完善土地收购储备制度,加强政府对土地供应的调控,通过土地的前期开发整理,既可以降低土地开发成本,又有利于实现土地供应的计划性,对于暂时闲置的地块,通过前期开发整理,还有助于进行临时出租,高效利用现存土地。实施土地供应“阳光工程”,保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让,公示土地信息,使土地市场交易的全过程置于监管之下,从而提高市场透明度,维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”,有助于杜绝与土地有关的寻租活动,保持政府职能的完整和严肃;有助于维护市场秩序;也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度,对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。 4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。 一要建立房地产“超市”(交易中心)。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通,促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门,以及房地产开发企业、经纪组织进场,提供“咨询——登记——勘测——评估——收税(费)——发证”一门式办公,减少办事程序,缩短办事时间,提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案(包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案),服务房产,引导消费。三要培植中介企业。为方便群众,达到调剂空缺,物尽其用的作用,要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之,后取之”的原则,为中介组织提供良好的软硬件环境,并与市工商、税务等部门协调,最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建,将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”,增强楼盘营销的吸引力,引入境外服务模式,使物业增值保值,逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场,强化舆论作用,充分运用新闻媒体,通过广播、电视、报纸等大众传媒,促进了居民观念的更新,使之从一个全新的角度去看待房地产,同时也增强自我保护意识,积极参与房地产市场改革。 5、立足市场,调整住房供应结构体系,形成“梯级消费”。 从市场出发,着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系,加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构,加快普通型商住楼建设,适当调整商业性用房比例,满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后,带动梯级消费和一、二级市场的联动。一、二手房市场的良好互动,从而形成房地产的“梯级消费”,以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来,促进多次置业者的增多,使购房进入升级换代的高峰时期,促进市场良性循环。 6、树立品牌意识,建设优良房产。塑造 诚信企业,加强房产质量监督,建设上乘房产。完善配套设施建设,创建优质人居环境,强化物业管理,打造精品房产;树立创新理念,创建现代楼房。再而,应用新材料、新设备、新技术,建设顺应潮流又适合消费者的住房。   房地产行业发展的意见和建议 篇4 根据国家分类调控、因城施策的要求,为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现提出如下意见: 一、严格执行限购限贷政策 严格执行我市既有的住房限购政策,即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房,下同),非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的,限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。 严格执行现有差别化住房信贷政策,即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房,执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。 二、加大住宅用地供应力度 积极推进土地供给侧结构性改革,进一步增大用地供应力度。调整土地供应结构,根据市场需求加大住宅用地供应比例,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。土地公开出让时,采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。 三、加强房地产开发企业和中介机构监管 加强商品房价格监管,引导开发企业理性定价,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。 已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售,同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照备案价格对外销售;未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销,不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者,禁止虚假广告宣传。 严格贯彻执行房地产中介管理有关规定,房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,中介服务实行明码标价,不得利用虚假信息等进行欺诈,不得捆绑、强迫其他服务和收费。 四、严肃查处房地产市场违法违规行为 由市住房城乡建设委、国土规划委会同市发展改革委、工商局等部门联合开展专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地以及房地产经纪机构、信息广告服务机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为,严厉打击各类交易欺诈行为。 从严查处各类住房骗购行为,对提供虚假购房资料骗购住房的,不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目,责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的`中介机构,责令停业整顿,并严肃处理相关责任人,情节严重的,追究当事人的法律责任。 五、防控房地产市场金融风险 加强商品房预售资金监管,确保专项用于工程建设。商业银行等金融机构均要严格执行人民银行、银监会有关房地产信贷政策,严把房贷业务的真实性、合规性,防控金融风险。严禁房地产中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务,严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资行为。严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场,对企业开发贷款、高杠杆、高负债要全面清查,严格监管。 六、加强住房保障工作 认真落实人才绿卡制度,建立健全高层次人才住房支持机制。进一步扩大公租房覆盖面,多渠道筹集城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员公共租赁住房房源,逐步解决其居住困难。培育发展租赁市场,积极推进租购并举的住房制度。 七、正确引导舆论 各类新闻媒体、网络平台要加强正面宣传和舆论引导,客观公正报道房地产市场情况,稳定市场预期。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息及制造、传播谣言的行为,由公安、网络信息管理、市场监管等部门坚决予以查处。 八、建立完善房地产市场调控工作协调机制 建立房地产市场管理工作联席会议制度,由市住房城乡建设委牵头,市委宣传部,市发展改革委、公安局、司法局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、工商局、统计局、来穗人员服务管理局、金融局、国税局、地税局,广州住房公积金管理中心,广东银监局,中国人民银行广州分行等单位参加,各司其责,切实落实各项工作措施。市、区加强联动,各区政府要落实属地管理责任,全面监管,保证我市房地产市场平稳健康发展。   房地产行业发展的意见和建议 篇5 一、我国房地产市场出现的问题分析 我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段,当前房地产发展逐渐走向平稳,如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题,我国房地产周期波动频率缩小,其波动幅度减小,但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题,下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析: (一)销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来,房地产经历了快速发展阶段,随着房地产行业疲态显示,但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间,在2008年以后,房地产行业发展出现了新的形势,其住宅销售面积增速维持在零附近,在一些沿海地区的城市中,这一数据甚至降到了负值,这表明房地产行业发展势头逐渐冷却,其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下,整体宏观经济环境不景气,房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大,其可能会出现较大的不稳定性变动。 (二)全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展,房价也与日俱增,在价格持续上扬的背景下,人们带有很强的从众买房心理,其全国范围内的交易量显著提升,但是从2008年以来,全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象,其降幅甚至达到了40%以上,这给房地产商带来了巨大的风险,但是对房地产整体而言,交易量趋于平稳则是一个利好,这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。 (三)房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业,其主要的融资渠道是股市和银行,一旦宏观经济环境发生变化,房地产行业就会受到较大的波动,以房地产的融资而言,一旦房价趋于稳定或者是价格下跌,金融系统就会面临着很大的风险,虽然当前很多人选择个人借贷,这在房地产还贷中属于优良资产还贷,当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%,但是房地产开发商的贷款不良率较高,房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入,一旦房地产商出现资金危机,很容易带动银行陷入困境。 二、我国房地产发展的几点思考建议 (一)促进房地产市场稳定,保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态,因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡,在控制房地产投资速度上,保证房地产发展符合市场需求规律,从供应和需求两个方面统筹工作,要对城市建筑进行合理改造,提高房地产内需,同时政府要强化经济形势优化,带动居民收入增长,为房地产发展注入动力;再者国家要发挥其市场调节作用,鼓励房地产开发商放低销售价格,减轻人们的购房压力,保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说,要提高工程竣工率,充分利用空置房,规范房地产市场的发展,合理优化房地产资源配置。 (二)健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制,这有助于政府及时了解房地产行业动态,并出台相应的宏观调整政策,当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的预警机制,将房地产纳入到监督系统中,对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法,规范空置率的计算方法并合理设置警戒线,结合增量空置率和存量空置率两大指标,建立空置率双指标体系,以便全面反映空置房状态。通常而言,增量空置率直接反应商品房的控制状态,为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据,同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况,因此管理部门要制定完善的预警机制。 (三)深化金融体制改革。要开发行业融资的多样化,保证房地产资金链不会断裂,为房地产业发展提供坚实的金融保障,同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用,分担房贷风险;再者要推动银行改革,基于房地产业发展改革银行,提高银行系统的管理能力,控制金融风险能力,同时政府部门要加强对金融机构的准入标准,保证优良资金进入到房地产市场中,避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。随着我国经济发展模式转变进程推进,作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求,树立正确的发展理念,促进房地产业市场稳定,健全市场预警机制,同时深化金融体制改革,为我国房地产业的发展提供健康的环境。   房地产行业发展的意见和建议 篇6 随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长,我国的房地产业也在飞速发展,已经成为拉动经济增长的一个重要因素。详细内容请看下文我国房地产业的发展策略。 房地产业是一个高度关联性和综合性的行业,是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题,如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题,这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。 我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初,其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。 1991年底我国的房地产只有4000多家企业,开发企业的数量急剧扩大,使土地供应的紧张态势加剧,土地的价格也节节攀升。到1998年年底,在大规模扩大内需投资政策的带动下,房地产企业达到24378家,从业人员82.6万。到2000年,全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。 在过去的五年,我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上,房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前,房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元,大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长,住房的需求量迅速增长,加上土地价格和建筑材料的上涨,环境和配套设施的改善等,住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。 1、房地产企业数量较多,规模较小,开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱,很多房地产公司已经初具规模,相对小、差、散的特点没有根本改变,企业整体的开发能力低,跟资源密集型行业的特点极不相适应。 2、房地产企业的信用差,不注重品牌的创立。 3、房地产企业的资金薄弱,经营的风险大。 我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后,又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下,房地产业大发展前景很好,但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后,发现,现在我国房地产的发展主要面临着两大风险:国家政策的不确定性和市场需求的不足。 国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素,所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整,这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。 1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今,经历过很多次的变化,在房地产过热的时候要抑制,在房地产市场刚刚进入调整期时要支持,目的是为了未定我国房地产业的发展,不能过热发展,也不能发展不足。 2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

房地产业发展建议

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

个人对房地产行业的看法

作为一种特殊的投资项目,房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点,很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现,在给房地产投资者带来巨大的风险算是的也重创了区域经济乃至国民经济。

房地产市场未来发展趋势

未来房地产发展趋势是房地产数字化数据化。

智能互联数字化,加速科技地产快速崛起。数字化、数字经济已经融入到各行各业,房地产也面临数字化的赋能发展。未来我国房地产的金融属性逐步减弱,购房需求逐步回归居住本质,由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化,是未来房地产市场的主要驱动因素。房地产现状分析

2021年房地产市场总体平稳,新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨的时代一去不返。房价饱和是时事必需。

从结构上看,区域之间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

光伏建筑一体化,催生双碳地产融合发展。住建部推动光伏建筑一体化,外窗内窗装修以及家电配置等都体现了低碳,都围绕着碳达峰,双碳已经演变成房地产产业革命的催化器,推动着房地产产业创新融合。

房地产市场未来的展望

中国已进入“万元”时代

前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看,中国即将踏入“万元时代”。

2019年,中国商品房均价为9308.8元/平方米,同比上升了6.53%;在2020年1-11月,中国商品房均价为9878.4元/平方米。

从增速来看,在2014年,由于受到“高库存”的原因,中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年,在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下,其商品房均价速度惊人。

伴随着“房住不炒”的大背景下,增速有所放缓。在2020年12月21日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》,指出截至2020年11月,全国房价平均水平突破万元大关,均价达到10071元/平方米,同比增长7.9%。“十四五”时期 住房拐点将来临

2020年,房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏,楼市调控政策与救市政策并存。展望仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调,以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出:第一,2021年全国房价平均上涨5%左右;第二,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长,并创历史新高;第三,房地产投资速度将会有所下降,持续保持在7%左右;第四,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大;第五,市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。

中国社科院预计,“十四五”时期,住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降,但是基数较大,住房需求、供给和投资的总量仍然较大。

从家庭类型看,虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩,但中低收入群体的住房需求,尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看,缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。

——更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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